為提升省城物業管理水平，減少物業、房企、業主三方的糾紛和摩擦，明確物業共用部位、共用設施設備管理的責權利。2018年，《太原市物業管理招投標管理辦法》正式出臺。近日，太原市房管局與太原市工商局聯合發文，進一步強化規范太原市物業招投標以及承接查驗工作，并發布《太原市物業承接查驗協議》示范文本，意在從源頭上解決物業服務的紛爭。
通過一系列規范管理，省城物業行業多年來因招投標及承接驗收不合格、不合規而帶來的物業服務品質不佳的痼疾有望得到改變。那些沒有資質的“黑物業”將在招投標時被一一過濾掉，居民以后再也不用為自己小區里的黑物業服務差、亂收費、跑路等著急上火。
A新房“帶病”交付影響業主生活
新房“帶病”交物業，這樣的事例在省城太原并不鮮見。
2015年，太原市萬柏林區某小區交房，業主們發現小區有幾部電梯運行不正常，一旦有人乘坐，電梯就顯示超載。業主紛紛向物業反映這個問題，但物業卻沒有及時維修。業主咨詢電梯維修公司后得知，如果電梯沒載多少人就顯示超載，需要調整轎廂底部的超載開關，由此說明小區當年交付物業時，沒有調整電梯超載開關。要想解決這一問題，需要對運行多年的電梯做載重測試，提高電梯使用安全。但這筆維修和測試費開發商和物業公司都不愿承擔，導致小區內電梯運行周轉不正常，業主日常生活受到嚴重影響。
從事太原房地產項目開發十余年的劉先生表示，太原市小區的物業公司與開發商的關系有兩種情形：一種是物業與開發商同屬一家集團公司。另一種是小區物業與開發商不屬同一家集團公司。
但無論哪種情形，為了拓展市場和承接業務，物業公司承接新建小區時，對小區各項硬軟件條件的承接驗收把關往往不細致，就直接入駐小區，開始收物業費、為業主服務。但小區運行后，不少建設施工單位、開發商及上一任物業公司應該承擔的問題便會跳出來，比如電梯“停擺”、房屋漏雨、綠化重建等。物業公司再找開發商及上一任物業公司時，扯皮推諉就會出現。當這些問題嚴重影響到業主日常生活，業主四處投訴時，物業也只能無奈以“物業不負責，應找開發商”而打發業主。久而久之，導致業主、物業、開發商三者之間糾紛不斷。
“物業招投標及承接查驗規范，將會解決這些因責、權、利不清出現的問題。”太原市房管局相關負責人介紹，物業招投標新規以及《物業承接查驗協議》示范文本要求小區業主分戶驗收的同時，啟動物業承接查驗。查驗開發單位要按照國家有關規定和物業買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。并組織第三方現場查驗物業公共部位、公共設施的數量和質量是否符合規定等。
若小區物業承接查驗不合格，開發企業將無法辦理房產預登記，也就是說，開發商就交不了房。太原市物價局物業科副科長宮青告訴記者，太原市已經開始試點推行物業承接查驗規范工作，2019年將逐步實施落地。
上述劉先生說，未出臺新規之前，不同物業公司有不同的承接查驗方法，但查驗程度不太一樣。查驗屬于物業企業內部行為，不細致且不屬于職能部門規范監督范圍。而此次出臺的物業承接查驗協議示范文本，將物業承接的查驗內容和流程規范得比較細，包括供電、消防、電梯、供水、供暖等方面，按照這個規范查驗交付物業，物業公司會提早發現項目中影響安全、使用功能以及工程質量等各種存在的問題，交付單位要達到交付使用條件才能向物業公司交付。
B分清“責任田”物業服務高效
在物業公司和業主的矛盾中，物業公司管理范圍過大、服務效率低下，引起物業和業主的爭議不斷。今后，太原市各小區物業招投標及承接驗收將實行“區域備案”，從源頭上避免了這些糾紛的處理。
“太原市小店區某小區占地面積達到50畝，所有樓棟的物業服務都是一撥人馬，由于居民眾多、意見不一，物業服務及投訴反饋就顯得特別低效。”業內人士表示，“比如有一棟樓的公共設施、公共區域出現安全隱患，按照規定，要使用全體業主的公共維修基金修繕，必須征得小區三分之二的業主同意。但沒有出現問題的其它樓居民往往是不配合、不支持、不反對，征得業主簽字同意的過程羈絆不斷。而住在隱患樓棟的住戶卻苦惱不已。”
太原市房管局物業處處長劉宏偉說，如果執行了區域備案，這一問題將得到解決。新的建筑物建成銷售時，買賣合同當中必須翔實、具體地列出該建筑區劃的四至范圍以及內部的共有部分和專有部分，這是一個不可或缺的組成部分。也就是說，如果一個小區建筑面積超過3萬平方米，那么每3萬平方米可以分隔成一個物業管理區域，不同的區域配備不同的物業管理項目部，提高效率。
同樣，每個樓棟都配備物業管理部門也會資源消耗嚴重，提高居民的物業成本。“比如，有的單位小區，每一棟樓都有一個‘門房’，這也等同于物業辦公場所。配備這么多物業人員其實沒有必要，大部分時間這些工作人員是閑著的，導致居民物業成本高。如果能合理整合，則有利于物業費降低。”劉宏偉說。
太原市房管局負責人表示，新建物業在前期物業招標時，建設單位應當將劃歸確定的物業管理區域向市、縣房地產行政主管部門備案，需將《備案信息公告》在《前期物業服務合同》附件中明示，并在房屋銷售現場進行公示；投入使用但尚未劃分物業管理區域的，房地產行政主管部門可經業主同意后劃歸確定的物業管理區域，并向太原市房地產行政主管部門備案，相關《備案信息公告》在物業管理區域公示。
太原市房管局物業處相關負責人表示，開展區域備案工作的意義在于全體業主確權的過程，對物業小區日后的管理有很大幫助。下一步，隨著物業管理區域明晰劃分，將有效明確業主共有權的外延范圍、業主共有權和專有權的邊界、業主共同管理權的成員資格，避免了物業管理區域內外的矛盾糾紛，即不同物業管理區域間的矛盾糾紛。避免了因邊界不清造成的業主與開發企業、物業企業以及其他業主之間的矛盾糾紛。同時，明確區域劃分，促進以業主自治權利的有效行使，有利于整個小區的有效管理。
以前由于種種原因，在實際銷售合同中對這一部分總是有意無意加以忽略或模糊。結果，商品房銷售合同不僅沒有成為物業管理區域劃分的依據和證明，而且往往是矛盾糾紛的根源。
C物業公司叫好老百姓受益
針對即將漸漸落地施行的物業招投標、承接查驗和區域備案新規，多家物業公司對此表示贊成和支持。太原某物業公司總經理韓先生說，有了這個政策，物業公司終于能在開發商手里接管一個合格、完整的小區了，再也不會出現小區隱蔽工程，比如水管、消防、電路等出現問題，還要千方百計聯系開發商索要相關圖紙。
韓先生說，之前開發商把小區交付給物業時，常常都是不完整地交付。小區的規劃、設計圖等資料沒有交給物業公司，一旦隱蔽工程出現問題，物業公司因為沒有圖紙，維修起來很麻煩。尤其是換了好幾個物業公司的小區，出現問題更是麻煩。
“承接查驗對物業公司來說十分有利，等開發商撤走以后，物業公司也能獨立完成對小區的管理。”韓先生說，物業承接查驗在政府部門的監督下，能使開發商交給物業一個符合規劃設計、配套完善的小區，這樣后期物業管理起來糾紛問題將大大減少。
太原市房管局物業處相關負責人表示，之前小區業主和物業存在不少糾紛，很多情況下是因為開發商之前交付給物業的是一個不完整的“商品”，有缺陷存在，后期物業管理也不會完善。職能部門從源頭上監管起來物業承接，開發商就不敢把不合格的小區交付給物業公司，自然物業公司與居民之間的糾紛也會少很多。
另一家物業公司柳先生也認為，物業承接查驗將對老百姓后期生活帶來很大的方便。開發商交給物業一個完善的小區，老百姓住著舒心。對物業來說，也是一個“喜事”。物業公司一直在“夾縫”中生存，開發商房屋質量、配套設施有問題，但業主通常會把這些問題歸結在物業身上，導致物業費遲遲收不上來，最后物業公司因此無法正常運轉，進而形成惡性循環。新辦法實施后，能很好的避免這類問題。
