盤和林(中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長)

　　最近，受到新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響，全國多個城市針對房地產市場下發了“暫停經營”的通知，明令禁止售樓處、中介門店繼續營業。1月26日晚間，中國房地產業協會也發出號召，全國樓盤暫時停止售樓處的銷售活動，待疫情過后再自行恢復。

　　新型冠狀病毒感染的肺炎疫情下各行各業都受到了影響，全國性的假期延期、工廠停工、物流停運，毫無疑問將會對形成短暫沖擊。而受宏觀經濟的影響，房地產行業供求也將會出現鏈條式波動。

　　一方面，疫情規模大小、持續時長會對房地產需求產生很大影響，這種影響主要來自于宏觀經濟的波動。首先，GDP增長速度及增長值會影響居民可支配收入，進而影響居民的當期消費。其次，GDP增長預期會影響居民的收入預期，基于消費平穩及未來資金償還的考慮，消費者會進行跨期消費抉擇，延期消費。

　　另一方面，疫情對房地產行業的影響在于房地產投資、融資、生產、銷售、產品都將會受到不同程度的影響，具體表現為，房地產投資施工的延期、融資環境、生產、產品市場選擇標準轉變等等，這也就意味著今年的“小陽春”甚至是第二季度的銷售業績都將受到影響。

　　值得一提的是2003年的非典疫情，同樣作為社會突發事件，2003年的非典造成了國內GDP及房地產行業短暫性突然性的下滑，2004年疫情結束后又止跌回升。雖然在不同經濟規模體量、不同行業發展階段、不同的疫情狀況下，疫情對房地產的沖擊程度與范圍將會有所不同，但是可以肯定的是，社會突發事件結束后，房地產開發、投資、施工、銷售等將會重新回升甚至超越以往正常水平。

　　因此，針對此次疫情突發事件，我們需要重點關注的問題主要有兩個，除了疫情對房地產行業的發展狀況的影響，另一個就是疫情結束后，房地產行業的發展趨勢。

　　疫情結束前，房地產企業都應該做好充足準備，轉變銷售模式，做好資金狀況預判，與建設工程各承包商做好協調溝通，爭取將影響降到最低。同時，需對客戶需求產品結構的變化做出積極的反應和調整，調整生產投資計劃以對標市場。

　　受疫情影響，企業由于投資、融資、生產、銷售滯后產生的時間成本，會使得一些房企面臨較大的現金流、資金回籠等生產投資壓力，因此，疫情結束后，宏觀收緊的可能性不大。另一方面，疫情結束后，隨著房地產生產投資將會相繼恢復甚至加速，為緩解資金壓力，產品結構及存貨結構或將發生重大變化。

　　接下來的幾個月對房地產企業而言并不好熬，因此從投資、融資、消費等供需兩端采取適當的放松政策有利于整個宏觀經濟的恢復和房地產行業的健康發展。比如考慮將銀行利率下降到基準利率以下，降低首套、二套等改善型需求的首付比例，減少企業資金鏈壓力或者以促銷的方式銷售存貨都有助于刺激消費和投資，調整房地產產品結構。促進房地產行業和宏觀經濟的恢復。

　　但是不能排除，疫情結束后壓抑的需求報復性的增長，我們對待房地產的基本態度仍舊是“房住不炒”，作為人們美好生活的重要組成部分，剛需以及改善型住房這塊可以適當支持，只要是在不同收入水平下，可接受的范圍內，此類合理需求應該予以滿足，這有利于房地產行業的持續發展。

　　但是各類加杠桿的投機性需求仍舊需要嚴控。一直以來作為房地產風險的重要來源，杠桿投資、消費、經營是房地行業發展重大風險來源，給相關行業及宏觀經濟帶來諸多不確定性。隨著疫情結束和市場信心的恢復，找到合理需求與投機性需求的政策調節平衡點，是房地產行業精準調控和恢復的關鍵。

　　竊認為，雖然此次疫情不是我們想看到的，但是對房地產行業而言，有利于倒逼行業結構性改革和市場需求的調整，也給了政策階段性調整過渡期和契機。