不到一個月內，房地產市場迎來多項重磅新政：“認房不認貸”、下調購房首付款比例、下調存量首套住房貸款利率。
政策帶動下，房地產市場、特別是一二線城市的樓市出現了哪些新變化？購房者如何看待？
購房成本顯著降低
最近，家住上海的于小成決定置換一套約100平方米的房子。“我家現在的房子已經住了十幾年，原本今年初就有換房的打算，但是當時首付款要七成，可以‘夠得著’的心儀樓盤偏少。‘認房不認貸’政策出臺后，首付款降到了35%左右，是時候‘出手’了。”他說。
所謂“認房不認貸”，是指居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。8月25日，住房和城鄉建設部等三部門發布《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，明確了“認房不認貸”相關細則；8月30日，廣州、深圳先后宣布執行“認房不認貸”政策；9月1日，上海、北京相繼發布通知，明確執行“認房不認貸”。至此，“認房不認貸”政策在北上廣深四大一線城市正式落地。
“‘認房不認貸’政策落地后，有改善性需求的購房者將成為直接受益群體。”易居研究院研究總監嚴躍進說，此前，房地產市場實施“認房又認貸”政策，部分存在置換需求的購房者由于名下有貸款記錄，被認定為二套房，執行更高要求的信貸政策。“認房不認貸”政策出臺后，能降低購房首付款等，實質性降低了購房成本。
除了“認房不認貸”政策，近期出臺落地的多項金融信貸政策，同樣旨在降低消費者購房成本。
8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于調整優化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，對差別化住房信貸政策進行調整優化。據中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人介紹，此次差別化住房信貸政策調整優化的重點主要有兩方面：一是統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例下限統一為不低于20%和30%。二是將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。
“各地可按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。”上述負責人說。
順應供求關系重大變化
樓市新政為何密集推出？業內人士認為，這與房地產市場的新變動密切相關。
7月24日召開的中共中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
“‘房地產市場供求關系發生重大變化’，這是中央對全國樓市走向所作的最新判斷。而近期出臺的系列樓市新政，正是基于這一重大變化。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池認為，前些年在樓市走熱階段，國內房地產市場總體處于供不應求狀態，推動房價上漲。近幾年，受多重因素影響，房地產市場一定程度轉向供大于求。各城市房產交易不再以增量為主，而是以存量房和舊房改造為主。住房制度也由過去的銷售為主轉向租購并舉。居民的剛性改善性住房需求，有待進一步滿足。
對于最新發布的住房信貸政策，央行有關負責人也表示，“近年來我國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求。”此次存量住房貸款利率的下降，對借款人來說可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。
在中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布通知后不久，9月7日，中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行四大銀行發布關于存量首套住房貸款利率調整和操作事項的公告，明確將于9月25日起對存量首套住房貸款利率進行調整。
“通俗地說，存量首套房貸利率下降就是把房貸利率的計算公式做調整，每個月的月供根據調整后的新公式重新計算。”嚴躍進說，目前絕大多數購房者的房貸利率是按照“LPR+基點”的方式計算。此次存量房貸利率調整，就是把“LPR+高基點”調整為“LPR+低基點”。比如，在2019年10月前購房的，其房貸利率重新定價規則調整為“LPR+0基點”，以當時房貸利率為5.8%的購房者為例，按照新規，其利率可以調整為目前的LPR+0基點，即4.2%。如果以100萬元貸款本金30年期等額本息計算，其原本的總利息為111萬元，月供5868元。而下調房貸利率后的總利息為76萬元，月供4890元。
多地樓市出現回暖勢頭
目前，“認房不認貸”政策落地已超過10天。部分城市還因城施策，推出了購房補貼、取消住房限購等新政。樓市新政頻頻發力，市場表現如何？
“國家層面出臺‘認房不認貸’政策后，北上廣深四個一線城市也已經全面落實了‘認房不認貸’。從過去房地產市場發展的過程看，北上廣深四個一線城市都是房地產的熱點城市，對周邊城市乃至更大區域范圍內的城市都有明顯的‘風向標’作用。”住房和城鄉建設部政策研究中心副主任浦湛介紹，“認房不認貸”政策出臺后，房地產市場的反響總體呈現積極態勢。有市場機構調查顯示，從全國整體看，購房者的購房意愿約提升了15個百分點，一線城市增幅可能更高。從政策實際落地來看，有剛需和改善性需求的購房者積極入市的跡象很明顯。
“9月1日北京確認實施‘認房不認貸’政策以來，我們門店負責區域的房屋掛牌量較之前有明顯增長。”北京市朝陽區某房產中介公司門店經理陳景告訴記者，一些房東本身也有置換需求，希望早點把原有房產轉手，置換更好的房子。上個周末門店的線上咨詢量基本比9月前的周末翻番，這兩天中介帶看量也開始有明顯提升。
在上海從事房產中介業務的徐冬冬也有同樣的感受：“我之前帶看的幾組客戶看房看了幾個月，都是有置換需求的購房群體。‘認房不認貸’政策出臺后，有兩組客戶已經簽約了，還有幾組客戶打算提高預算置換品質更好的房子。”
嚴躍進分析，“認房不認貸”政策落地，有效降低了購房者入市成本，客觀上引導了市場預期向好發展，對于活躍和提振市場交易量有積極顯著的作用。“目前正處于房地產市場‘金九銀十’階段，上海的房企在推盤上積極性明顯增加，購房者的購房意愿和策略也更加清晰，可以說供需兩端都已釋放出積極信號。”他說。
“近期各項樓市新政出臺落地以來，包括北京、上海在內的部分城市房地產市場出現明顯回暖跡象，說明一系列調控政策為穩樓市打下了較好根基。伴隨相關金融政策落地實施，相信穩樓市將迎來更好基礎。”趙秀池說，“目前出臺的樓市新政主要聚焦購房條件、房貸等領域，從長期來看，要進一步提振市場信心，仍需因城施策、有針對性地對房地產政策優化調整，降低購房者購房成本，更好滿足剛需和改善性住房需求。”
