小區的物業費多高、物業服務質量如何，一直備受住戶關注。
去年以來，重慶、山東青島、湖北武漢、寧夏銀川等地傳出下調物業費的消息。這些城市的部分小區，以不同幅度對物業費進行調降；還有的城市針對空置住宅，予以物業費折扣。
這波物業費調降受哪些因素推動？費用調整后，物業服務能否跟上？
?降費項目集中在二、三線城市
“我們小區之前的物業費每月每平方米大概3元，最近下調到了2.5元，除了我們這里，聽說武漢還有不少小區也降了物業費。”家住湖北武漢的李云山說，物業費下調后，他每月能省下幾十元。
?據不完全統計，去年以來，武漢市已有超40個小區的物業公司宣布下調物業費。比如，武漢市江山如畫物業發展有限公司發布公告，江山如畫八期住宅項目中的3棟住宅區物業費自今年起進行下調，一次性繳納全年物業費的，由原先的3元/平方米/月，調至1.6元/平方米/月；按月繳納的，物業費下調至2元/平方米/月。在武漢朗詩里程小區，物業費由此前的2.5元/平方米/月，下調至1.1元/平方米/月，降幅高達56%。
?在江蘇常州，花語馨苑小區所聘物業公司去年底發布公告，宣布今年起將物業費由原先的1.8元/平方米/月下調至1元/平方米/月。在江西南昌，西站瑞都小區聘用物業公司宣布，自今年1月1日起，小區物業費由原先的2.8元/平方米/月下調至2元/平方米/月，停車服務費從80元/月調整為60元/月。在重慶風花樹小區，物業費由1.8元/平方米/月下調至1.3元/平方米/月，以100平方米住房為例，物業費調整后，業主每年將節省600元支出。
根據中指研究院數據，2024年12月，全國20個重點城市物業費均價為2.72元/平方米/月，同比看，武漢、江西南昌、山東青島、重慶、江蘇南京、常州等6個城市物業服務價格指數下跌，其中武漢、南昌同比分別下跌0.72%、0.47%，青島同比跌幅為0.14%。
??除了直接調降小區整體物業費，部分城市還針對小區“空置房”推出物業降費。比如，青島、甘肅蘭州等地明確，連續空置6個月以上的房屋，予以物業費折扣優惠。據《蘭州新區關于優化房地產建設發展的若干措施》，對連續未入住6個月以上的空置住宅，由業主或使用人書面申請，經物業服務人登記確認后，其物業費按收費標準的50%收取。江蘇句容也發布通知，明確句容市普通住宅空置期間，前期物業公共服務費可減免30%。
?“2024年至今，物業降費項目主要集中在國內部分二線城市及三線城市，包括武漢、重慶、青島、南昌、四川成都、寧夏銀川、江蘇徐州等。”中指研究院常務副院長黃瑜介紹，去年以來發布物業費限價政策的城市中，物業費整體降幅區間集中在10%至40%，不同城市、不同項目的物業降費幅度差異較大。
?供求變化、行業競爭，推動物業降費
?多地為何紛紛下調物業費？
“這是多重因素疊加的結果。”黃瑜分析，一方面，在房地產市場供需結構發生重大轉變的背景下，部分城市的房價和房租出現明顯調整，考慮到房屋持有成本，業主對物業費的敏感度顯著提升，因此通過聯名議價、組建業委會等方式，與物業企業協商，推動物業費降價。
另一方面，物業管理行業競爭加劇，一些物業企業為提升物業費收繳率、項目競標成功率，主動提出降價。
?武漢市一家物業企業工作人員告訴記者，去年起，其所在企業服務的幾個小區物業費都進行了下調，“有些是小區業主聯名要求降費，還有個別項目是公司主動調整的。現在物業管理行業競爭激烈，適度調價既是企業重視客戶、留住客源的表現，也有可能在激烈的市場競爭中給企業爭取更多機會”。
?還有一些城市政府出臺物業費指導價政策，通過行政手段規范收費標準，推動當地小區物業費降價。
? 比如，青島有關部門發布通知，提出市區普通住宅車位租賃費和普通住宅前期物業停車服務費、車位場地使用費實行政府指導價。重慶自去年6月1日起施行《重慶市物業服務收費管理辦法》，明確住宅物業及其配建停車場的前期物業服務費實行政府指導價。武漢新洲區也提出，該區住宅前期物業服務收費實行政府指導價管理，政府指導價管理以外的物業服務收費實行市場調節價。
記者梳理發現，這些城市出臺的政策多數聚焦“前期物業費”。據業內人士介紹，業主大會成立前，小區的前期物業管理通常由建設單位負責，在此期間收取的物業費用，稱為前期物業服務費。前期物業服務費實行政府指導價，目的就是規定這筆費用的上限，規范不合理的物業服務收費行為。
?“在出臺住宅前期物業費指導價政策的城市中，武漢、青島等大部分城市的政策較為科學，一是指導價定價較高，覆蓋了絕大部分住宅項目；二是其允許執行物業費的浮動管理機制，符合市場調節規律。”黃瑜舉例說，在武漢，其物業費中位值為1.8元/平方米/月，均值為1.99元/平方米/月，當地指導價最高值為3.84元/平方米/月，高于物業費中位值和均值，政策相對合理。
從更大范圍看，調整物業費還能在一定程度上促進二手房交易。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析，物業費下調后，將增強小區二手房的吸引力，進而促進二手房交易流通活躍。
?提升物業服務競爭力是關鍵
?采訪中，部分業主表示對物業調費、物業服務有更多期待。
?“我們小區物業費是每月每平方米3.3元，這個價格有些偏高。”家住河南鄭州的鄭先生說，對他而言，小區物業的某些服務有些“雞肋”，他更看重樓道保潔、綠化維護、設施維修等公共服務，“更重要的是，小區物業應該提升透明度，比如一些商家服務進小區的收費應該同業主協商，而不是單方面通知。另外，物業費的制定也應基于更加透明的成本核算，尤其在我們這種沒有業委會的小區，更要暢通物業和業主溝通的渠道，共同營造良好的社區環境。”
站在物業企業的角度，調降費用則會帶來經營壓力。“現在很多物業企業都表示入不敷出，如果僅僅強調下調物業費，企業可能面臨更大的資金壓力，進而導致物業管理質量受到影響。長此以往，可能會加劇業主和物業之間的矛盾。”嚴躍進認為，在協商物業費用的同時，持續優化物業服務，或是行業應重點考慮的發展方向。
?記者注意到，部分小區正針對優化物業服務做出嘗試。比如，江蘇常州的花語馨苑小區物業公司就在調價公告中表示，續聘后將出資100萬元，專項用于小區服務質量整改和品質提升。在武漢武昌區，一老小區建立起信托制物業模式，將業主繳存的物業費存入業主共有信托賬戶，支持業主通過相關信息平臺查看每筆收支賬目、財務憑證，小區的物業費和公共收益為業主共有。小區收入的10%用于支付物業企業酬金，剩余部分用于小區服務。
?“眼下，業主對于物業服務性價比的要求不斷提升，物業管理行業傳統的粗放服務模式難以為繼，在物業費限價、空置房物業費折扣等政策規范下，物業企業必須優化調整經營策略，提升服務競爭力和長效運營能力。”黃瑜認為，物業企業應加大在人員培訓、技術應用、設施升級等方面的投入，做到標準化建設、智能化升級，通過差異化服務形成競爭優勢，并在良性競爭中促進行業高質量發展；另外還要積極應用數字化手段，提升物業企業的服務效率和品質。
?“物業服務關乎民生，地方政府在出臺相關物業服務指導價政策時，也應進一步加強對相關市場主體的調研，兼顧多方面的訴求。”黃瑜說。(記者 廖睿靈 實習生 李翼然 參與采訪)
